以房養老是什麼? 要怎麼選、怎麼貸呢?

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當我們退休後,手中有不動產但沒有很多的退休金,來維持自己的各項開銷,更不想向兒女們伸手要錢來過生活。以防養老是用自己名下的房子向銀行借錢,期間每個月可以領取固定收入,來支應老年的生活開銷。

首先可將房子由銀行評估,看一個月能領多少錢,如果滿意,可再來跟兒女們商量,是否向銀行辦理。雖然房子所有權屬於長輩,但仍建議跟後輩商量好再辦,以免日後產生糾紛。

有人擔心辦了「以房養老」之後,房子就變成銀行的,這個觀念是錯誤的。以房養老是將房子抵押給銀行,不是賣給銀行,所有權和使用權還是借款人的,屆時只要所有人或是繼承人清償貸款,房子還是所有人或繼承人的。銀行扮演的純粹是放款者的角色。

舉個例子,陳先生辦「以房養老」,銀行評估可借金額是1000萬元,領了5年共200萬元後不幸往生,如果繼承人願意還200萬,房子就歸繼承人所有,如果繼承人還不起,銀行將房子拍賣後,扣除200萬元,剩下的錢還是繼承人所有,也就是說,假設房子拍賣價格為1000萬元,扣除200萬元,剩下800萬元還是繼承人所有。

我們可以貸多少?利率怎麼算?
以合庫的「幸福滿袋貸款」為例,貸款對象為60歲的本國人,首次貸款額度最高為七成,借款人年齡加上貸款期間,不得超過95,貸款期限最長為35年。
以房屋價值1800萬元,貸款期間30年、貸款成數七成來計算是1260萬元,再除以360期(12個月x30年),就等於每個月借款金額為3萬5千元,利率假設以合庫定儲指數月指標利率(目前為1.09%)再加上固定加碼年息(1.11%)浮動計息,目前為2.2%,逐月扣款繳息(第2個月收第1個月利息64元,第3個月收取第1和第2個月利息共128元),利息扣款上限為每月撥付本金的1/3﹙11000元﹚,剩下未收取的利息差額,可在契約終止時一次收取。

資料出處:康健雜誌

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